在房屋租赁中,押金退还问题常常成为租客与房东之间的矛盾焦点。近日,钦州市钦北区人民法院审结的一起房屋租赁合同纠纷案件,就为这一常见问题给出了明确的法律答案。

　　吴某甲作为钦州市钦北区某房屋的所有权人,将房屋一楼出租给黄某的一位朋友经营米粉店,黄某的朋友支付了半年租金和5000元押金。后来黄某的朋友因其他事不再经营米粉店,店铺由黄某接手经营,并承继了这5000元押金。2024年5月26日,黄某与刘某(吴某甲的儿媳)签订《房屋租赁合同书》,合同约定租赁期限为2年,从2023年5月1日起至2025年4月30日止,租金3000元/月,按年付房租,提前一个月交下年度的房租。刘某代吴某甲在合同上签名并捺印,吴某甲一直未持异议,该合同对吴某甲发生法律效力。

　　然而,米粉店经营状况不佳,黄某于2024年10月中旬向刘某提出不再租房,要求解除合同并退还押金5000元。刘某则通过微信明确回复:“合同还没到期,押金是不会退还的。”尽管如此,黄某还是在2024年11月1日起不再经营店铺。随后,刘某将店铺装修后另行出租,但未退还押金给黄某,双方因此产生纠纷。黄某将吴某甲、刘某起诉到法院,请求法院判令吴某甲、刘某退还押金人民币5000元。

　　钦北区人民法院在审理过程中,确认了刘某出租房屋已得到吴某甲的授权或追认,案涉《房屋租赁合同书》合法有效。对于黄某主张租赁为不定期、其有权随时解除合同及不存在违约的说法,法院不予采纳。

　　本案的争议焦点在于押金应否退还。法院认为,租房押金通常具有履约担保性质,用于担保承租人在违约造成损害、欠付费用时出租人能够从押金中直接抵扣获得赔偿。黄某在刘某明确表示不退押金的情况下仍单方面提前解除合同,构成违约,应承担相应违约责任。违约损害主要体现在承租人退租后出租人未能及时出租店铺而造成的租金损失。经查明,黄某退租后店铺仅空置一个月,仅造成一个月租金损失,因此出租人只应从押金中扣留3000元以弥补租金损失,剩余押金2000元应由吴某甲返还。刘某不是合同当事人,不承担返还义务。同时,刘某主张黄某欠有水电费未付,因没有证据佐证,法院未予采信。

　　最终,法院作出判决,被告吴某甲于本判决生效后十日内返还黄某押金2000元,驳回黄某的其他诉讼请求。目前,该判决已经发生法律效力。

　　【法官说法】

　　《中华人民共和国民法典》第465条规定,依法成立的合同,受法律保护。依法成立的合同,仅对当事人具有法律约束力,但是法律另有规定的除外。

　　第577条规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

　　第579条规定,当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息,或者不履行其他金钱债务的,对方可以请求其支付。

　　本案中,租客黄某在合同未到期的情况下单方面提前解约,明显违反了租赁合同的约定,构成违约行为,依法应当承担相应的违约责任。不过,房东主张因租客违约所造成的损失,必须有合理依据。黄某退租后店铺仅空置一个月,这一个月的租金损失属于合理范畴,可从押金中予以抵扣。对于超出合理损失部分的押金,房东则应予以返还。

　　【法官提醒】

　　在房屋租赁关系中,押金退还问题一直是矛盾高发点。法院的判决明确了押金的性质和作用,即履约担保,同时也合理确定了违约责任的承担方式。对于租客而言,应谨慎对待合同解除问题,不能随意单方面解除合同,否则可能面临违约责任；对于房东而言,在租客违约时,也应合理主张损失,不能随意扣留全部押金。在租赁市场中,双方都应遵守合同约定,尊重对方的合法权益,遇到问题时通过合法途径解决,才能营造一个和谐、稳定的租赁环境。