房产往往是老人们辛苦大半辈子挣来的财产,但是在现实中,部分老年人的住房权益却遭受他人的窥伺和侵害。下面我们通过案例析法明理,为保障老年人住有所居支招。

　　守则一：细思量，资助儿女购房勿釜底抽薪

　　齐女士与王先生登记结婚后,打算以自己的名义购买一套房产,但资金严重不足。爱女心切的老齐夫妇不加思索地卖了老房子,又拿出全部积蓄凑齐90万元帮助女儿支付了首付款,购房后不动产权证产权人登记的是齐女士。2024年3月,王先生提出离婚并主张按照夫妻共同财产的性质平均分割该套房产。法院经审理,判决准予双方离婚；案涉房产为原、被告共有财产,按照原告40%、被告60%的产权份额予以分割。

　　【说法】

　　年轻人购房遇到困难,父母常常尽其所能施以援手,虽是亲情使然,但一定要量力而行,留有退路。按照民法典第一千零六十二条第一款第四项的规定,夫妻在婚姻关系存续期间继承或者受赠的财产为夫妻的共同财产,归夫妻共同所有。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释(一)》第二十九条第二款规定:“当事人结婚后,父母为双方购置房屋出资的,依照约定处理；没有约定或者约定不明确的,按照民法典第一千零六十二条第一款第四项规定的原则处理。”根据上述规定,在未作特殊书面约定的情况下,老齐夫妇资助女儿的首付款视为赠与女儿、女婿二人,故按照夫妻共同财产予以分割。

　　【支招】

　　在资助子女购房时,老年人千万不能为此赔上自己的“老窝”和老本。最好是要求子女及配偶出具一份购房借款凭据,明确约定款项是借给小夫妻的。这样,如果日后一旦子女婚姻有变,老人可以主张子女及其配偶还款,这对于保障老有所居、老有所养十分必要。

　　守则二：勿轻信，谨防产权共有人鸠占雀巢

　　家住六楼的周老太不慎摔倒导致骨折,行动十分不便。考虑到老人的实际情况,同住的独生儿子小臧和母亲周老太商量后决定,将六楼的共有房屋出售,另行购买一套一楼住房以方便老人起居。办完手续后,周老太惊讶地发现新房的产权证上只有儿子一人的名字。一气之下周老太向法院提起诉讼,要求确认她对新房享有共有产权。法院经审理,判决支持了周老太的诉讼请求。

　　【说法】

　　现实中,由于老年人失能、失智等原因,缺乏依法保护个人财产的能力,加之对子孙等晚辈怀有很深的感情,对他们的侵占意图没有防范意识,往往在亲情掩盖下默许他人取得自己房屋的所有权。民法典第三百零一条规定:“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但是共有人之间另有约定的除外。”根据上述规定,小臧未经其母同意,擅自将共有财产变更为其一人所有的行为,属于无权处分行为。

　　【支招】

　　老年人在办理与房屋产权相关的事项时,千万不要因为过于轻信产权共有人而将自己的身份证、不动产权证、印章等全部交与共有人。另外,在签订书面协议时,一定要看清楚约定的内容,慎重对待按指印或者签名。

　　守则三：缓过户，赠人房产切记三思而行

　　空巢老人老涂平时靠出租自有住房的租金来维持开销。承租人小杜时常给老人买衣送饭,嘘寒问暖。时间一久,老涂认小杜为干女儿并将名下住房无偿赠她并办理了过户手续。半年后,双方又签订了一份遗赠扶养协议,约定老涂由小杜养老送终,自己身后财产遗赠给小杜。签约不久,老涂觉得小杜对待自己大不如前,遂反悔并起诉要求撤销房屋赠与合同,解除原、被告之间的遗赠扶养关系。法院经审理,对原告要求撤销房屋赠与的诉讼请求不予支持。最后判决准予原、被告解除遗赠扶养协议。

　　【说法】

　　赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人,受赠人表示接受赠与的合同。民法典第二百零九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力……”本案中老涂自愿将房屋无偿赠送给小杜,后者也表示愿意接受,则房屋过户即意味着赠与合同成立。至于双方后来签订的遗赠扶养协议,因房屋赠与合同早已在该协议签订之前生效,所以即使小杜没有尽到遗赠扶养协议中约定的义务,也不存在返还房屋之说。

　　【支招】

　　本案中,老涂的正确做法是与小杜签订遗赠扶养协议,明确双方的权利义务,而不是急于赠房,这样房屋产权就不会过早地轻易易主。其教训不可谓不深。

　　守则四：严把关，轻易变动产权当心覆水难收

　　季大妈早年丧偶,因年龄、身体等原因,她希望大女儿一家搬来陪她安度晚年。对此大女儿表示,照顾陪伴的条件是先将母亲名下的房产变更到他们名下。为方便生活起居,季大妈以超低价将房子“卖”给了大女儿。谁曾想,大女儿在拿到产权证后却立马翻脸,不仅不搬过来照料老人,反而以房主身份欲将母亲赶出家门,老人此刻追悔莫及。

　　【说法】

　　司法实践中,有的子女往往利用老年人对相关法律知识不甚了解和隐忍退让的弱点,以赡养、陪护、照料老年人生活为名,经老年人同意后,迁入户口、变更产权、更改户主,其不法目的达到后,虐待、遗弃老年人。对此,《中华人民共和国老年人权益保障法》第十六条规定:“赡养人应当妥善安排老年人的住房,不得强迫老年人居住或者迁居条件低劣的房屋。老年人自有的或者承租的住房,子女或者其他亲属不得侵占,不得擅自改变产权关系或者租赁关系。”第二十二条规定:“老年人对个人的财产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利,子女或者其他亲属不得干涉,不得以窃取、骗取、强行索取等方式侵犯老年人的财产权益。”本案中,季大妈之女显然是假借陪护老人之名,以达到用极低价款得到房产的目的。

　　【支招】

　　老年人在对诸如房屋等重要财产进行处分时,即使对方是自己的子女,也应做好必要的书面约定,最好请律师等专业人士把关,以便最大限度地保护自身的合法权益。